报告要点：
1.政策动态
商务部将开展商业技术应用创新中心建设，财政部等五部门提出在广州、成都等8个城市各设立1家室内免税店
2.市场表现
投资开工：2024年1-7月，办公楼、商业营业用房投资、开工同比均继续下降
销售：2024年1-7月，办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅均扩大
大宗交易：2024年8月，中指数据监测到大宗交易21宗
商办用地：2024年1-8月，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别小幅下降3.0%、增长2.7%
3.行业动态
融资动态：2024年1-8月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约643亿元，同比下降27.5%；首批4只消费基础设施REIT产品发布二季报，底层资产运营稳健，出租率维持高位
中期业绩：印力集团、大悦城（000031）地产等头部企业发布2024中期业绩，商业板块收入整体小幅增长，但部分企业毛利率下降
更多商业地产企业研究，“中指云”获取
政策动态
1.商务部：将开展商业技术应用创新中心建设
8月20日，商务部发布《商务部办公厅关于开展商业技术应用创新中心建设的通知》，提出：为加快实施创新驱动发展战略，提升商业创新能力，推动人工智能等新技术赋能商贸流通，商务部决定开展商业技术应用创新中心（以下简称创新中心）建设。
创新中心建设突出智能化方向，推动人工智能技术与商贸流通、新型消费等深度融合，打造数字生活、智慧商圈、AI电商等人工智能典型应用场景等。突出数字化方向，推动传统商业线上线下（300959）融合发展，商业大数据、商业综合服务平台建设，商业新业态新模式创新等。突出绿色化方向，推动传统商业领域节能减排技术和管理创新，商业绿色发展创新，先进绿色技术推广应用创新等。建设任务方面，主要围绕开展新技术推广应用、促进科技成果商业化应用、集聚商业技术创新资源展开。
同时，《通知》提出，创新中心依托相关领域研究实力强、科技创新优势突出的骨干企业、科研院所、高等院校、商学协会组建。鼓励以企业为依托单位，与高校、科研院所等单位进行共建。
2.财政部等五部门：在广州、成都、深圳、天津、武汉、西安、长沙和福州等8个城市各设立1家室内免税店
8月20日，财政部等五部门联合发布《关于完善市内免税店政策的通知》和《市内免税店管理暂行办法》，明确自2024年10月1日起，按照《办法》规范市内免税店管理工作，促进市内免税店健康有序发展。
《关于完善市内免税店政策的通知》主要提出三方面内容，一是现由中免集团经营的6家市内免税店自本通知施行之日起适用《市内免税店管理暂行办法》。二是《通知》施行后不再设立外汇商品免税店，中出服经营的12家外汇商品免税店和港中旅资产经营的哈尔滨外汇商品免税店，自本通知施行之日起3个月内转型为市内免税店，经海关验收合格后开始营业，适用《办法》；到期未完成转型的外汇商品免税店予以关闭，原经营主体注销。三是在广州、成都、深圳、天津、武汉、西安、长沙和福州等8个城市，各设立1家市内免税店，适用《办法》。
《市内免税店管理暂行办法》主要明确了市内免税店的概念，并在免税税种、购买方式、购物限额、商品销售等方面做出规定。
资料来源：综合整理
市场表现
1.投资开工：2024年1-7月，办公楼、商业营业用房投资、开工同比均继续下降
图：2021年7月-2024年7月办公楼及商业营业用房开发投资额同比变化
图：2021年7月-2024年7月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化
数据来源：
□ 办公楼：2024年1-7月，全国办公楼开发投资额为2493亿元，同比下降5.7%，降幅较上半年扩大0.1个百分点；新开工面积为1179万平方米，同比下降22.1%，降幅较上半年收窄6.6个百分点。
□ 商业营业用房：2024年1-7月，全国商业营业用房开发投资额为4175亿元，同比下降12.8%，降幅较上半年收窄0.4个百分点；新开工面积为2883万平方米，同比下降25.0%，降幅较上半年收窄4.3个百分点。
2.销售：2024年1-7月，办公楼、商业营业用房销售面积同比降幅均扩大
图：2021年7月-2024年7月全国办公楼及商业营业用房销售面积同比变化
数据来源：
□ 办公楼：2024年1-7月，全国办公楼销售面积为1327万平方米，同比下降6.9%，降幅较上半年扩大2.1个百分点；7月办公楼销售面积为125万平方米，同比下降23.2%。
□ 商业营业用房：2024年1-7月，全国商业营业用房销售面积为3220万平方米，同比下降5.7%，较上半年扩大2.2个百分点；7月全国商业营业用房销售面积为367万平方米，同比下降19.9%。
3.大宗交易：2024年8月，中指数据监测到大宗交易21宗
2024年8月，中指数据共监测到大宗交易21宗，以披露金额的交易计算，合计金额177.8亿元。分物业类型来看，商业地产标的11宗（含写字楼、商业、酒店、综合体等），工业标的10宗（含工业厂房、产业园区、物流仓储）。
表：2024年8月大宗交易案例（部分）
注：本报告所统计大宗交易，不含交易金额在1亿元以内的交易，资产类型不含地块、住宅，不含关联交易等非市场化行为产生的交易；部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。
数据来源：
4.商办用地：2024年1-8月，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比分别小幅下降3.0%、增长2.7%
图：2022年8月-2024年8月全国300城商办用地推出及成交情况
数据来源：
2024年1-8月：全国300城商办用地共推出7559万平方米，同比小幅下降3.0%，成交6339万平方米，同比小幅增长2.7%。
2024年8月：全国300城商办用地共推出1163万平方米，同比下降23.7%，成交1011万平方米，同比下降14.1%。
图：2019年-2024年8月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
数据来源：
分城市等级来看：2024年1-8月，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为307万平方米、275万平方米，同比分别下降9.9%、24.3%；二线城市推出及成交面积分别为2648万平方米、2454万平方米，同比分别下降11.0%、增长6.3%；三四线城市推出及成交面积分别为4604万平方米、3609万平方米，同比分别小幅增长2.8%、3.1%。
1.融资动态
2024年1-8月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约643亿元，同比下降27.5%
图：2024年1-8月CMBS/CMBN和类REITs发行量占比（按底层资产细分）
数据来源：CNABS，综合整理
2024年1-8月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共48支，较上年同期减少12支；产品发行金额共计643亿元，同比下降27.5%。其中，以商业地产（零售物业、办公物业、酒店、综合体、混合类）为底层资产的产品发行金额为581亿元，占比90%；底层资产为租赁住房、物流仓储及其他类型物业的产品发行金额均在35亿元以内，合计占比10%。
首批4只消费基础设施REIT产品发布二季报，底层资产运营稳健，出租率维持高位
2024上半年，4只消费基础设施REITs产品底层资产经营情况均较为稳健，出租率均保持在98%以上的较高水平。嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT三只产品可供分配金额完成率均在25%左右，基本达到预期。
表：首批4只消费基础设施REITs产品二季度业绩表现
（单位：亿元）
数据来源：基金公告，综合整理
2.中期业绩：印力集团、大悦城地产等头部企业发布2024中期业绩，商业板块收入整体小幅增长，但部分企业毛利率下降
□ 印力集团：累计开业71个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积665.2万平方米；规划中和在建商业项目的建筑面积为71.4万平方米。2024上半年，印力管理的商业项目营业收入27.1亿元，整体出租率94.2%，同比基本持平。
□ 大悦城地产：2024上半年营业收入86.22亿元，同比增长126.2%；其中，投资物业租金及相关服务收入总额约为20.91亿元，同比下降2.8%，毛利率78%，同比下降1个百分点。2024上半年，大悦城地产购物中心业务实现销售额约为188亿元，同比增长15%；租金收入15.13亿元，同比增长1.9%。购物中心平均出租率96%，同比增长4个百分点。
□ 宝龙商业：2024上半年实现营收13.33亿元，同比增长4.6%，其中商业运营服务收入约为10.77亿元，同比增长2.8%。录得毛利约4.49亿元，同比增长2.5%，毛利率33.7%；其中商业运营服务毛利约为3.85亿元，同比增长1.68%，毛利率35.7%。截至2024年6月，宝龙商业的商业运营服务的合约建筑面积（含停车场）约为1493万平方米，商业运营服务的已开业建筑面积约为1082万平方米，2024年6月已开业项目平均出租率为91.5%，较2023年末提升0.3个百分点。
□ 星盛商业：2024上半年实现收入约3.14亿元人民币，同比增长8.8%；毛利约1.62亿元，毛利率约为51.6%；公司拥有人应占利润约为人民币0.89亿元，同比下降约8.1%；在手现金约为人民币14.66亿元，较2023年末增长约3.9%。截至2024年6月，星盛商业合约面积约277万平方米，开业面积约177万平方米；已开业项目29个，筹备中项目17个；上半年，集团累计同店销售同比增长8%，累计同店客流同比增长16%，在营项目保持增长势头。
□ 中骏商管：2024上半年，中骏商管收入约6.23亿元，同比微幅上升0.4%，其中商管业务实现总收入约为2.22亿元，同比增长约10.9%。截至2024上半年，总签约商业物业为37个，总签约建筑面积约为460万平方米实盘配资安全，同比下降约7.0%；在管商业物业为17个，同比减少1个；总在管建筑面积约为170万平方米，同比下降约10.2%。
文章为作者独立观点，不代表炒股配资观点
